Хороший Риэлтор
Андрей Молодкин
8 (495) 729-01-78
Продать квартиру дорого Купить квартиру дёшево Совершить выгодный обмен Занять до продажи квартиры Срочно продать квартиру
Продажа
Покупка
Обмен
Займ до продажи
Срочный выкуп

Цены на недвижимость Москвы в условиях кризиса

Геополитика и макроэкономическая ситуация, тесно связанные друг с другом, не обещают рынку недвижимости легкой жизни. По итогам 2014 года снижение долларовой цены на недвижимость Москвы может достигнуть 10%. Ослабление курса рубля относительно более твердых валют не только не даст упасть рублевым ценам, но и обеспечит их рост. Пусть и небольшой.

Долларовые цены на недвижимость Москвы смотрят вниз

За последние полгода долларовый индекс цен на жилье в Москве вышел из умеренного восходящего канала, берущего начало после кризиса 1998 г. (2000 – 2001 гг.). Рынок уже выходил из этого канала перед кризисом 2008 г., но тогда – в связи с резким увеличением темпов роста стоимости недвижимости, а сейчас – из-за продолжающегося падения цен.
Средний уровень цен на московское жилье ушел ниже круглой психологической отметки в $5000 за квадратный метр. Последние года три он держался чуть выше этой цифры.

Причины снижения цены на недвижимость Москвы

Ситуация на рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных «золотых деньков», но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны рекордными темпами убегает капитал.

Кроме того, власти, нуждающиеся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумываются об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу, то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Снижению спроса способствуют и высокие ипотечные ставки. По западным меркам, ипотека в России была дорогой всегда, однако в 2011-2012 гг. и отчасти в 2013 г. наблюдались попытки удешевления. В 2014 г. курс сменился на противоположный: ограничение доступа российских банков на западные финансовые рынки из-за санкций приводит к недостатку ликвидности в отечественной экономике, росту ставок по кредитам для населения. Вопрос о том, насколько и когда именно подорожает ипотека, остается открытым, но подешеветь в таких условиях она точно не сможет.

Дополнительным негативным фактором является исчерпание спроса будущих периодов. Всплеск покупательской активности в начале 2014 гг. возник из-за отзыва лицензии у «Мастер-банка» в конце ноября 2013 г. и последовавшей затем зачистки всего банковского сектора. Граждане в массовом порядке закрывали депозиты и конвертировали сбережения в самый надежный, по их мнению, актив – в недвижимость. Девальвация рубля и обострение геополитической напряженности из-за Украины и Крыма подогрели ажиотаж – в недвижимости люди видели спасение от рисков.

К маю активность на рынке пошла на спад и сейчас находится на низком уровне – большинство из тех, кто планировал покупку жилья для себя или хотел инвестировать средства в недвижимость, уже успели это сделать. То есть спрос, который в нормальной ситуации мог быть реализован во втором полугодии, выплеснулся на рынок досрочно, в начале года.

Снижению цены на недвижимость Москвы способствует и отсутствие дефицита предложения жилья в Москве, который, в предыдущие годы, поддерживал цены снизу. Дефицит предложения коммерческих новостроек начал ощущаться в Москве в 2007-2008 годах. Площадки под массовое строительство жилья закончились еще раньше – в 2004-2005 гг. Потом в Москве появился новый мэр, в 2011-2012 гг. на фоне улучшения макроэкономических показателей и смягчения градостроительной политики московских властей застройщики начали наращивать объемы строительства. В результате сейчас, впервые за последние годы, в Москве растут объемы ввода жилья – причем без учета Новой Москвы и апартаментов, которые официально жильем не считаются и в статистику не попадают.

Впрочем, сейчас внутренние факторы рынка недвижимости, типа баланса спроса и предложения, не являются определяющими. На первый план вышла геополитическая ситуация, от которой теперь во многом зависит состояние отечественной экономики, а значит, и рынка недвижимости. Спрогнозировать развитие событий в геополитической сфере не представляется возможным – они во многом носят форс-мажорный характер, однако ясно, что в ближайшие годы ситуация безоблачной не будет.

Насколько могут упасть цены на недвижимость Москвы

Если же геополитическая и макроэкономическая ситуация серьезно ухудшится – например, против России будут введены новые, еще более жесткие санкции – возможно существенное снижение цены на недвижимость Москвы.

Первый ориентир, куда цены могут упасть, – это уровень 2009 г., примерно на 20%. Следующая ступень (если все станет совсем плохо) – падение долларовых цен в масштабах кризисов 1998 и 2008 гг., то есть на 30-35%.

В общем и целом, ситуация на рынке недвижимости далеко не так тосклива, как могло бы показаться. Застройщики живут по большей части в рублевых ценах, несут рублевые расходы.

А потенциальным покупателям можно посоветовать хранить сбережения в твердой валюте, ведь в условиях ослабления рубля и падения долларовых цен на недвижимость это позволит увеличить объем накоплений и быстрее приобрести жилье.

С уважением,хороший риэлтор, Андрей Молодкин! 8 (903) 629 11 33

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.