Хороший Риэлтор
Андрей Молодкин
8 (495) 729-01-78
Продать квартиру дорого Купить квартиру дёшево Совершить выгодный обмен Занять до продажи квартиры Срочно продать квартиру
Продажа
Покупка
Обмен
Займ до продажи
Срочный выкуп

Принудительный выкуп доли квартиры через суд

Принудительный выкуп доли квартиры: совсем недавно, весной 2012 года, произошел, пожалуй, первый в России судебный выкуп доли квартиры без согласия ее собственника.

Почему же суды не часто выносят подобные решения?

Принудительный выкуп доли квартиры

принудительный выкуп доли квартиры

Стоит сразу оговориться, что выкупить принудительно можно только незначительные доли. Незначительная доля – это доля, которая не должна превышать размеры самой маленькой комнаты в квартире, чтобы такую собственность нельзя было обособить для проживания.

Например, владелец обладает долей, на которую приходится 5 квадратных метров в квартире из трех комнат общей площадью 75 кв. метров, где размер самой маленькой комнаты составляет 12 квадратных метров. В этом случае такая доля является незначительной.

Принудительный выкуп доли квартиры, законодательная база

Законодательная база, которая регламентирует принудительный выкуп доли квартиры по решению суда, фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.

Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу доли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.

Получается так, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина доли? Ситуации бывают разные.

К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.

Принудительный выкуп доли квартиры, возможны варианты

Владелец незначительной доли хочет получить за нее деньги.
Конечно лучше всего договориться с основными собственниками. Если стороны не смогут решить данный вопрос полюбовно, то необходимо идти в суд. Но владелец незначительной доли не может сразу же подать иск о принудительном выкупе. Это будет противоречить ГК РФ. Истец вправе подать заявление о выделе доли. Некоторые юристы советуют еще на досудебном этапе заказать экспертизу, которая покажет нереальность выдела.

Основные собственники хотят выкупить долю, а владелец доли не соглашается.
В этой ситуации готовых рецептов нет. Опять же все решается индивидуально. Одни юристы, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, сразу же советуют подавать заявление о принудительном выкупе малозначительной доли. Другие – предлагают основным собственникам самим потребовать выдела.

Но в обоих случаях придется представлять в суд серьезные доказательства. Понадобится заключение оценщика о стоимости доли. Затем истец станет собирать доказательства того, что хозяин доли никогда не жил в квартире и не пользовался ею, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.

Суд затребует все счета, квитанции, вызовет свидетелей и соседей, которые смогут подтвердить, что ответчик не имел интереса в использовании помещения. В ходе разбирательства существенную роль сыграют даже документы, свидетельствующие о том, что владелец незначительной доли не состоит в родстве с остальными сособственниками. На решение могут повлиять самые различные факторы, которые просто невозможно перечислить и предусмотреть.

Некоторое время назад Московский городской суд поставил, наконец, точку в споре, длившемся несколько лет, в котором мне довелось участвовать. Результатом стало решение о выплате двум собственникам, обладающим 1/3 доли в двухкомнатной квартире, компенсации в размере чуть менее миллиона рублей на двоих, а их доли суд передал основному владельцу квартиры. Что особенно интересно, лишенные своего имущества сособственники были зарегистрированы в спорной квартире, и несколько раз предпринимали безуспешные попытки вселиться в спорное помещение, другой собственности в Москве не имели, однако эти обстоятельства суд не остановили.

Подводя итог

Принудительный выкуп доли квартиры считается одним из самых трудных и, самое главное, непредсказуемых в юридической практике. Положение осложняется еще и тем, что по данному вопросу существует серьезное противоречие в позициях Верховного и Конституционного Судов России. В результате в нашей стране пока отсутствует единообразная судебная практика по принудительному выкупу незначительной доли.

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.