Хороший Риэлтор
Андрей Молодкин
8 (495) 729-01-78
Продать квартиру дорого Купить квартиру дёшево Совершить выгодный обмен Занять до продажи квартиры Срочно продать квартиру
Продажа
Покупка
Обмен
Займ до продажи
Срочный выкуп

Налог с продажи квартиры в 2016 году

После Нового года кадастровая оценка сделает беднее не только тех россиян, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать.

В ноябре 2014 года был принят федеральный закон, которым были существенно изменены правила налогообложения граждан при продаже недвижимости. Прежде всего были изменены сроки владения жильем, освобождающие продавца от уплаты подоходного налога, с трех до пяти лет. Новый налог с продажи квартиры вступает в силу с 1 января 2016 года.

Однако, собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними — три года.

Даже те, кто покупает недвижимость до 1 января 2016 года, могут не беспокоиться, так как новые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости будут распространяться только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года. А при продаже недвижимости, приобретенной до указанного срока, будут распространяться старые правила о трехлетнем сроке владения. В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N382-ФЗ от 29.11.2014 положения 217.1 части второй Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Другими словами, купили вы, например, несколько квартир, чтобы спасти дешевеющие рубли в декабре 2014 года, и, естественно, не хотите платить налоги при их продаже. Можете смело продавать эти объекты ровно через три года, в декабре 2017-го, как и предусмотрено действующим Налоговым кодексом.

Заплати налог с продажи квартиры и спи спокойно

Все проблемы начинаются, если недвижимость нужно продавать срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи жилья. Для квартиры, на которую не было никаких расходов, это единственный вариант сократить налогооблагаемую базу. В договоре указывается сумма в 1млн. рублей, а согласно действующему законодательству, с суммы продажи до 1 млн руб. налог с продажи квартиры не берется.

Также существует второй вариант, как не платить налог с продажи квартиры, однако воспользоваться этим вариантом могут только те граждане, которые покупали квартиру. Закон дает право учесть расходы на покупку недвижимости, поэтому в этом случае налог платится по схеме «доход минус расход», то есть только с суммы превышающей расходы на приобретение недвижимости. Многие указывают в договоре ту же сумму, за которую и покупают квартиру. Купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода — нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако те, кто будут покупать квартиры или оформлять их в собственность после 1 января 2016-го, а потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог с продажи квартиры будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта.

Например, после 1 января 2016 года вы купили квартиру за 6 млн руб. Продаете ее в 2020 году, то есть планка пятилетнего срока владения еще не преодолена, за 12 млн руб. На момент продажи квартиры кадастровая стоимость этой составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, за которую вы фактически продаете квартиру укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо есть возможность указать в договоре стоимость, составляющую 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае налог с продажи квартиры будет выгодней платить кадастровой стоимости: 70% от кадастровой стоимости квартиры — это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть расходы на покупку квартиры — 6 млн руб., то 2,05 млн руб. будут являться налогооблагаемой базой. При ставке НДФЛ в 13% налог с продажи квартиры составит 266,5 тыс. руб.

Можно, конечно, указать в договоре меньшую сумму, но, государство уже решило, что доход при продаже недвижимости не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Это минимум, с которого все равно придется платить.

То, как будет считать налог с продажи квартиры налоговые органы и к каким коллизиям это приведет в результате, мы увидим, к сожалению, только в следующем году. Потому что эта норма новая и правоприменительная практика будет, как всегда, двоякой. Разумеется, налоговая будет считать больше, граждане, естественно, будут считать меньше.

Существует еще одна проблема: кадастровая стоимость квартир в Москве во многих случаях оказалась выше рыночной из-за падения цен на квадратные метры, то же самое наблюдается в Московской области и других субъектах Федерации.

С уважением, хороший риэлтор Андрей Молодкин!

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.