Хороший Риэлтор
Андрей Молодкин
8 (495) 729-01-78
Продать квартиру дорого Купить квартиру дёшево Совершить выгодный обмен Занять до продажи квартиры Срочно продать квартиру
Продажа
Покупка
Обмен
Займ до продажи
Срочный выкуп

Налог на жилье, кадастровая стоимость всему виной

Модернизированный налог на жилье, правильность восприятия населением во многом зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья. Владельцу квартиры в старой пятиэтажке вряд ли понравится, если метр его жилплощади практически уравняют в цене с квартирой в новом доме бизнес-класса, расположенном по соседству.

Напомню, в конце сентября Госдума приняла в окончательном третьем чтении закон о модернизации и переводе на кадастровую (близкую к рыночной) стоимость налога на имущество физических лиц, после этот закон был ратифицирован Советом Федерации, а 22 октября Мосгордума в первом чтении одобрила законопроект, в котором определяются ставки налога на территории Москвы и порядок его введения. Предполагается, что владельцы квартир в Москве стоимостью до 10 млн руб. будут платить новый налог по ставке 0,1% от кадастра, стоимостью от 10 до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 до 300 млн руб. – 0,3%. Хозяев сверхдорогих объектов, оцененных более чем в 300 млн руб., обяжут ежегодно отдавать государству 2% кадастровой стоимости недвижимости. Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м – для комнат и 50 кв. м – для объектов индивидуального жилищного строительства.

Пока налог на жилье рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, справедливость оценки не имела особого значения, так как в любом случае платежи были небольшими. Сейчас, когда речь может идти уже о достаточно солидных суммах с большим количеством нулей, точность кадастровой оценки жилья наверняка станет предметом повышенного внимания собственников недвижимости.

Естественно, массовая оценка недвижимости в принципе не может учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, однако, основные характеристики – местоположение, тип дома и т.п. – должны приниматься во внимание.

Налог на жилье, как определяется кадастровая стоимость

В число ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость жилья, включены: расстояние до станции метрополитена, удаленность от исторического центра Москвы, наличие зон рекреации (лес, парк, сквер и т.д.), а также год постройки, материал стен оцениваемых объектов.

По мнению департамента имущества, «тип и класс дома учитывается совокупностью таких факторов, как «год постройки» и «материал стен». Однако, как показывает практика, названных характеристик не всегда достаточно для адекватной оценки недвижимости.

Приведу простой пример. В районе станции метро «Академическая» метр квартиры в пятиэтажке сносимой серии по кадастру стоит столько же, сколько и в расположенных поблизости сталинских домах – 164 782 руб. Новый дом в том же районе, позиционируемый застройщиком в качестве элитного, оказался чуть-чуть дороже – в нем метр оценили в 186 312 руб. Все эти данные есть в свободном доступе на сайте Росреестра.

Материалы стен и год постройки зданий вроде бы учтены, кирпичные стены сталинских домов нивелируются их более солидным по сравнению с пятиэтажками возрастом, поэтому оба типа домов оценены в одну сумму, а новостройка вышла дороже, так как, хоть и облицована кирпичом, но сдана в эксплуатацию все-таки позже сталинок.

Тот факт, что в хрущевке неудобные планировки, очень маленькие кухни, нет лифта и мусоропровода, похоже, никак не влияет на кадастровую стоимость.

Конечно, из-за того, что площади квартир в элитной новостройке и сталинских домах больше, налог на жилье в итоговой величине будет существенно больнее, чем в пятиэтажках. Однако, жильцы старых и некомфортных домов наверняка воспримут подобную «уравниловку» в цене квадратного метра негативно.

Модернизированный налог на жилье, рассчитываемый исходя из ее кадастровой стоимости (близкой к рыночной), – это, скорее всего, правильный шаг, который поможет пополнить местные бюджеты. Но для того, чтобы люди правильно относились к этому, налог на жилье должен быть справедливым, то есть, владельцы квартир в клубных домах должны платить за свою недвижимость на порядок больше обитателей ветхого фонда.

Совершенно понятно, что в Москве, где застройка смешанная и ветхое жилье часто соседствуют с роскошными жилыми комплексами, добиться адекватных результатов при массовой кадастровой оценке недвижимости, когда используются усредненные показатели, очень сложно.

С уважением, хороший риэлтор Андрей Молодкин! 8 (903) 629 11 33

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.