Хороший Риэлтор
Андрей Молодкин
8 (495) 729-01-78
Продать квартиру дорого Купить квартиру дёшево Совершить выгодный обмен Занять до продажи квартиры Срочно продать квартиру
Продажа
Покупка
Обмен
Займ до продажи
Срочный выкуп

Как продать ипотечную квартиру

В последнее время люди все чаще решают продать ипотечную квартиру, то есть квартиру, находящуюся в залоге у банка.

При этом, как правило, основной причиной для принятия такого решения является невозможность дальнейшего погашения ипотечного кредита, гораздо реже люди решаются продать ипотечную квартиру с целью улучшения жилищных условий или, наоборот, для покупки более дешевого жилья, чтобы снизить ипотечное бремя. Встречаются также случаи, когда при разводе супругов им приходится продать ипотечную квартиру.

Продать ипотечную квартиру, возможны варианты

ipoteka

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих продать ипотечную квартиру существует несколько схем.

Схема первая. При подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец погашает ипотечный кредит и производит снятие обременения в регистрационной палате (Росреестре). Затем в Росреестр подается договор купли-продажи для регистрации перехода права к новому собственнику — покупателю квартиры. В данном случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения и регистрации перехода права собственности на квартиру на имя нового собственника.

Отмечу, что данная схема на практике работает крайне редко, так как покупателям интересна только при условии предоставления серьезного дисконта на квартиру. Схема отпугивает покупателей, прежде всего, финансовыми рисками и затянутыми сроками оформления сделки.

Вторая схема. Денежные средства сразу закладываются в две ячейки: в одной из них – сумма в размере долга по кредиту, во второй – остаток, причитающийся продавцу. В этом случае, чтобы продать ипотечную квартиру, необходимо предварительно получить согласие банка на переход прав собственности. В этом случае сразу после заключения договора купли-продажи документы подаются в регистрационную палату (Росреестр) для регистрации перехода права на имя нового собственника – покупателя квартиры – с одновременным снятием обременения. После получения зарегистрированных документов деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности заемщика перед банком, а продавец получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам, основное — чтобы все расчеты по сделке проводились под контролем банка. Это делается для того, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

Недостатком данной схемы является то, что на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей.

Еще один вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру для дальнейшей покупки другой квартиры. В этом случае следует договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой с наложением на нее обременения.

Чтобы продать ипотечную квартиру нужен дисконт

Помимо трудностей, возникающих в процессе переговоров с банком, есть еще одна, более значимая проблема, это обременение на квартире. При сложившейся на данный момент ситуации на рынке недвижимости – это повод для серьезного торга, даже если с правоустанавливающей документацией по квартире все в порядке. Просто сейчас на рынке сформировался довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящейся в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект.

Размер дисконта на залоговую квартиру может составить 5-15% от реальной рыночной стоимости квартиры, при этом примерно половина покупателей в принципе отказываются рассматривать залоговые квартиры. Для обычного человека, который мечтает быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость является отклонением от нормы.

Продать ипотечную квартиру, это уже тенденция

Доля сделок с залоговыми квартирами в настоящее время составляет около 10% от общего объема вторичного рынка, однако, в последнее время случаев продажи квартир «из-под ипотеки» становится все больше и больше. Это объясняется тем, что многие люди уже не могут выплачивать кредит из-за потери работы или ухудшения финансового положения.

Однако пока эта тенденция не стала опасной, количество «проблемных» кредитов увеличилось, но в то же время не в таком количестве, чтобы как-то влиять на экономику в целом, к тому же в последнее время благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам выросли объемы ипотечного кредитования, поэтому логично, что и продажи таких квартир участились.

Подводя итог всему сказанному, хочу особо отметить, что продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами и трудностями. Поэтому принятие решения о покупке квартиры в ипотеку должно быть взвешенным и обдуманным.

В заключении приведу пример из недавней практики, в апреле 2016 года с м моей помощью был получен ипотечный кредит и куплена квартира моим клиентом, в июле этого же года у человека уже возникли проблемы с выплатой ежемесячных платежей, сейчас квартира выставлена на продажу.

Не повторяйте чужих ошибок!

Если Вам необходима помощь в получении ипотечного кредита на льготных условиях или требуется продать ипотечную квартиру, то я, хороший риэлтор Андрей Молодкин, всегда готов Вам помочь!

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.